2026년 8월 4주 아파트 시장 진단 — 경기가 서울을 따라잡았고, 강남만 뒤로 갑니다

KB부동산 주간시계열(조사기준일 2026년 8월 24일)을 열어봤습니다. 이번 주 숫자는 한 문장으로 요약됩니다. 서울 +0.252%, 경기 +0.249%. 격차가 0.003%포인트까지 좁혀졌습니다. 그리고 서울 25개 구 중 유일하게 마이너스인 곳은 여전히 강남구입니다.

상승의 무게중심이 서울 안쪽에서 바깥으로 이동하고 있다

1. 이번 주 매매가격 (전주 대비, %)

구분	8/17	8/24	방향
전국	0.087	0.114	확대
수도권	0.173	0.218	확대
서울	0.224	0.252	확대
└ 강북 14개구	0.267	0.292	확대
└ 강남 11개구	0.186	0.216	확대
경기	0.185	0.249	큰 폭 확대
인천	0.010	0.007	정체
5개 광역시	0.007	0.004	정체
기타지방	−0.000	0.021	소폭 반등

지난주 리포트에서 "서울 전세 상승폭이 더 내려가는지"를 확인 포인트로 잡았는데, 결과는 되돌림이었습니다. 서울 전세는 0.155% → 0.209%로 반등했고 매매도 함께 확대됐습니다. 8월 중순의 둔화는 추세 전환이 아니라 한 주짜리 흔들림이었던 셈입니다.

2. 이번 주의 진짜 뉴스는 경기입니다

서울과 경기의 상승률 격차가 사실상 사라졌습니다. 그런데 경기도 평균이라는 숫자는 이번 주에 특히 의미가 없습니다. 같은 도 안에서 방향이 정반대이기 때문입니다.

오르는 경기	8/24	빠지는 경기	8/24
수원 영통구	+0.924	평택	−0.161
광명	+0.900	파주	−0.102
성남 중원구	+0.761	이천	−0.092
안양 동안구	+0.743	고양 일산서구	−0.079
부천 원미구	+0.709	고양 일산동구	−0.068
용인 수지구	+0.493	화성 만세구	−0.311 (전국 하락 1위)

지난주 확인 포인트였던 "고양 일산 동·서구 동반 하락"은 이번 주에도 유지됐습니다. 다만 낙폭은 −0.144/−0.102에서 −0.068/−0.079로 줄었습니다. 반면 같은 고양시 덕양구는 +0.144로 플러스입니다. 시 단위로도 방향이 갈리는 구간입니다.

선이 그어지는 기준은 서울 접근성입니다. 광명·부천 원미·안양 동안·성남 중원은 서울 인접 축이고, 평택·이천·파주는 그 바깥입니다. 수원 영통과 용인 수지는 반도체 고용 축에 걸쳐 있습니다.

3. 서울 안에서도 순서가 뒤집혔습니다

강북 14개구(+0.292)가 강남 11개구(+0.216)를 앞선 게 이번 주만의 일은 아닙니다. 다만 구별로 보면 격차가 더 선명합니다.

상위 5개 구	8/24	하위 5개 구	8/24
강북구	+0.749 (전주 +0.109)	강남구	−0.055
중랑구	+0.610	용산구	+0.022
강서구	+0.497	서초구	+0.040
구로구	+0.483	성동구	+0.046
성북구	+0.467	중구	+0.062

강북구는 한 주 만에 +0.109에서 +0.749로 뛰었습니다. 반대편에는 강남·서초·용산·성동이 나란히 있습니다. 비싼 곳이 아니라 덜 오른 곳이 오르는 국면입니다.

4. 강남구는 매매·전세가 동시에 마이너스입니다

지난주 짚었던 강남구는 이번 주에 낙폭이 더 커졌습니다. 2주 연속이고, 매매와 전세가 함께 빠졌습니다.

주차	강남구 매매	강남구 전세
7/27	+0.017	+0.059
8/03	+0.039	+0.018
8/10	+0.004	+0.001
8/17	−0.033	−0.063
8/24	−0.055	−0.066

5주에 걸쳐 상승폭이 계단식으로 줄다가 마이너스로 내려앉은 모양입니다. 우연한 흔들림으로 보기는 어려운 패턴입니다. 다만 서초(+0.040)·송파(+0.151)로는 아직 번지지 않았다는 점도 함께 봐야 합니다. 강남3구 전체의 문제인지 강남구만의 문제인지는 다음 2~3주에 갈립니다.

5. 전세는 다시 올라왔습니다

구분	8/17	8/24
전국	0.088	0.112
서울	0.155	0.209
경기	0.142	0.202
인천	0.043	0.079

서울 전세 상위는 강북구(+0.607)·강동구(+0.599)·성북구(+0.344)·금천구(+0.332) 순으로, 매매 상위와 거의 겹칩니다. 전세가 밀어 올리고 매매가 따라가는 구조가 유지되고 있다는 뜻입니다.

6. 그런데 심리는 계속 식고 있습니다

가격은 올랐는데 매수우위지수는 반대로 갔습니다. 이번 주 이 지표가 가장 중요합니다.

매수우위지수	7/27	8/10	8/17	8/24
전국	48.7	48.3	48.1	46.4
서울	84.6	82.8	80.2	78.9 (80선 이탈)
강북 14개구	91.0	92.3	89.4	87.3
강남 11개구	78.9	74.3	71.9	71.5

지난주 확인 포인트였던 "강남 11개구 70선 방어"는 일단 지켜졌습니다(71.5). 다만 5주 연속 하락이고, 강북14와의 격차는 15.8포인트입니다. 서울 전체는 80선을 내줬습니다.

매수우위지수는 100 미만이면 매도자가 더 많다는 뜻입니다. 서울 78.9는 여전히 전국(46.4)보다 훨씬 높지만, 가격이 오르는 동안 심리가 4주째 뒷걸음질했다는 사실은 그대로입니다. 심리는 보통 가격에 선행합니다.

전세수급지수	8/10	8/17	8/24
전국	174.5	174.8	175.0
서울	179.2	177.6	177.9
강북 14개구	185.2	182.5	183.8

전세수급은 175~178 구간에서 횡보 중입니다. 전세 물량 부족은 완화되지 않았고, 이게 전세가와 매매가를 함께 받치는 바닥 역할을 하고 있습니다.

7. 연초 대비로 보면 격차는 20%포인트가 넘습니다

전년말 대비 상승 상위	%	전년말 대비 하락 상위	%
광명	+19.87	이천	−6.96
용인 수지구	+18.32	포항 북구	−4.43
성남 중원구	+17.01	거제	−4.01
안양 동안구	+15.84	익산	−3.81
성북구	+15.58	고양 일산서구	−3.00

상위 10곳 중 8곳이 경기도이고, 서울은 성북·동대문·강서가 들어갔습니다. 연초 대비 격차는 광명(+19.87)과 이천(−6.96) 사이 약 26.8%포인트입니다. 같은 해, 같은 수도권에서 벌어진 일입니다.

8. 이번 주 정리 — 논지 네 가지

논지	근거
① 8월 중순 둔화는 되돌림이었다	서울 매매 0.224→0.252, 전세 0.155→0.209
② 상승 축이 서울 밖으로 이동 중	경기 +0.249로 서울(+0.252)과 사실상 동률
③ 비싼 곳이 아니라 덜 오른 곳이 오른다	강북구 +0.749 / 강남구 −0.055, 강북14 > 강남11
④ 가격은 오르는데 심리는 4주째 하락	서울 매수우위 84.6→78.9, 강남11 71.5

다음 주 확인 포인트

1. 경기(+0.249)가 서울(+0.252)을 추월하는가. 추월하면 수도권 순환매가 본격화됐다는 신호입니다.
2. 강남구 마이너스가 3주 연속인가, 서초·용산으로 번지는가. 강남3구 전체로 확산되면 성격이 달라집니다.
3. 서울 매수우위 78.9가 75선을 지키는가. 5주 연속 하락 중이라 속도가 관건입니다.
4. 평택(−0.161)·화성 만세구(−0.311)의 낙폭이 계속 커지는가. 경기 남부 외곽의 조정이 깊어지는지 여부입니다.

정리하면 이번 주 시장은 "서울이 끌고 가는 장"에서 "수도권이 번갈아 오르는 장"으로 넘어가는 중간 지점에 있습니다. 다만 심리 지표는 계속 반대 방향을 가리키고 있어, 가격 확대가 몇 주나 이어질지는 열려 있습니다. 다음 주 숫자로 다시 확인하겠습니다.

※ 자료: KB부동산 주간시계열(조사기준일 2026.8.24), 사용 시트 — 요약 / 1.매매증감 / 2.전세증감 / 5.매수우위 / 7.전세수급. 이 글은 공개 통계를 정리한 것으로 특정 지역의 매수·매도 권유가 아니며, 투자 판단과 그 결과는 본인에게 귀속됩니다.