2026년 8월 5주 아파트 시장 진단 — 서울이 식은 게 아니라 강남만 빠졌습니다, 강북14구 0.321% vs 강남11구 0.140%

이번 주 서울 아파트 매매가격은 0.226% 올랐습니다. 지난주 0.252%보다 낮아졌으니 숫자만 보면 "서울이 식었다"입니다. 그런데 서울을 둘로 쪼개면 이야기가 완전히 달라집니다. 강북 14개구는 0.321%로 5주 만의 최고치를 찍었고, 강남 11개구는 0.140%로 5주 만의 최저치를 기록했습니다. 서울의 둔화분은 사실상 전부 강남에서 나왔습니다.

같은 도시 안에서도 지역별 온도차가 이번 주만큼 벌어진 적은 최근 5주 중 없었습니다

1. 이번 주 한 줄 요약 — 서울의 둔화는 '강남발'입니다

KB부동산 주간시계열 조사기준일 2026년 8월 31일 자료입니다. 최근 5주 매매가격 변동률을 먼저 보겠습니다.

구분(%)	8/03	8/10	8/17	8/24	8/31
전국	0.084	0.101	0.087	0.114	0.096
서울	0.227	0.253	0.224	0.252	0.226
강북 14개구	0.265	0.281	0.267	0.292	0.321
강남 11개구	0.193	0.229	0.186	0.216	0.140

지난 5주 동안 강북과 강남은 대체로 같은 방향으로 움직였습니다. 8월 10일에 함께 올랐고, 17일에 함께 꺾였고, 24일에 함께 반등했습니다. 그런데 이번 주에는 강북이 올라가고 강남이 내려가면서 처음으로 방향이 갈렸습니다. 격차는 0.181%p, 배수로는 2.3배입니다. 5주 중 가장 큰 차이입니다.

전국은 0.114%에서 0.096%로 낮아졌지만, 이는 서울과 경기 상승폭이 함께 줄어든 결과입니다. 다만 여전히 6주 연속 플러스 구간에 있어 방향 자체가 바뀌었다고 보기는 이릅니다.

2. 권역 격차 — 수도권과 5개광역시가 25배

권역(%)	8/17	8/24	8/31
수도권	0.173	0.218	0.180
경기도	0.185	0.249	0.196
인천	0.010	0.007	0.008
5개광역시	0.007	0.004	0.007
기타지방	0.000	0.021	0.020
세종	-0.048	-0.006	-0.013

수도권 0.180%, 5개광역시 0.007%. 격차는 약 25배입니다. 지난주(0.218% vs 0.004%, 54배)보다는 좁혀졌지만, 이는 수도권이 식어서 생긴 축소이지 지방이 살아나서 생긴 축소가 아닙니다. 지난주 서울을 거의 따라잡았던 경기(0.249%)는 0.196%로 물러나 서울(0.226%)과의 역전은 일어나지 않았습니다.

광역시(%)	8/24	8/31	방향
대전	0.056	0.100	확대
울산	0.116	0.066	축소
대구	-0.036	-0.006	낙폭 축소
부산	-0.015	-0.027	낙폭 확대
전남광주통합	0.000	-0.008	마이너스 전환

광역시 중에서는 대전만 눈에 띄게 상승폭을 키웠습니다. 부산은 3주 연속 마이너스이고 낙폭도 커졌습니다.

3. 상승 상위 10곳 — 경기 8곳, 서울은 노원·도봉 둘뿐

순위	지역	금주(%)	순위	지역	금주(%)
1	안양 동안구	+0.742	6	용인 수지구	+0.469
2	노원구	+0.632	7	군포	+0.463
3	광명	+0.600	8	도봉구	+0.453
4	수원 영통구	+0.515	9	구리	+0.450
5	화성 동탄구	+0.508	10	의왕	+0.435

10곳 중 8곳이 경기, 2곳이 서울입니다. 그리고 그 서울 2곳은 노원구와 도봉구, 모두 강북입니다. 안양 동안구는 지난주 +0.743%에서 +0.742%로 사실상 그대로 유지되며 2주 연속 전국 1위입니다. 반면 지난주 1위였던 수원 영통구(+0.924%)는 +0.515%로, 광명은 +0.900%에서 +0.600%로 상승폭이 줄었습니다. 상위권 자체는 유지되지만 속도는 대체로 느려졌습니다.

서울 안을 들여다보면 온도차가 더 선명합니다.

상위 5개구	금주(%)	하위 5개구	금주(%)
노원구	+0.632	강남구	-0.044
도봉구	+0.453	용산구	-0.003
성북구	+0.416	서초구	+0.036
구로구	+0.395	양천구	+0.081
종로구	+0.351	금천구	+0.097

노원구는 지난주 +0.344%에서 +0.632%로 상승폭이 두 배 가까이 커졌습니다. 반대로 지난주 서울 1위였던 강북구는 +0.749%에서 +0.224%로, 중랑구는 +0.610%에서 +0.274%로 급감했습니다. 강북 안에서도 주도 지역이 매주 바뀌는 셈인데, 이런 순환은 개별 단지 몇 건의 거래로 지수가 흔들릴 수 있는 구간이라는 신호이기도 합니다.

가격이 오르는 지역과 심리가 살아나는 지역이 반드시 같지는 않습니다

4. 하락 지역 — 강남구 3주 연속, 용산구가 합류했습니다

금주 하락 상위	(%)	전년말대비 하락 상위	(%)
청주 서원구	-0.224	이천	-7.148
부산 연제구	-0.208	포항 북구	-4.480
이천	-0.203	거제	-4.111
부산 중구	-0.202	익산	-3.913
포항 남구	-0.170	광주 남구	-3.748
광주 남구	-0.162	군산	-3.615

전년말 대비로 보면 광명이 +20.593%로 1위, 이천이 -7.148%로 최하위입니다. 연초 대비 격차가 27.7%p입니다. 같은 나라 같은 8개월 동안 한쪽은 20% 오르고 한쪽은 7% 빠졌다는 뜻입니다.

이번 주 가장 눈여겨볼 곳은 하락률 상위 표에 없습니다. 서울 강남구입니다.

강남구(%)	8/03	8/10	8/17	8/24	8/31
매매	+0.039	+0.004	-0.033	-0.055	-0.044
전세	+0.018	+0.001	-0.063	-0.066	-0.025

강남구는 매매·전세 모두 3주 연속 마이너스입니다. 다만 낙폭 자체는 두 지표 모두 지난주보다 줄었습니다. 더 주목할 점은 이번 주 용산구(-0.003%)가 마이너스로 돌아섰다는 것입니다. 서초구도 +0.036%로 간신히 플러스를 유지하고 있습니다. 한 개 구의 조정이 인접 고가 지역으로 번지는 초입인지, 아니면 표본 변동에 가까운 잡음인지는 아직 판단하기 이릅니다. 용산의 -0.003%는 통계적으로 보합에 가까운 수치이기 때문입니다.

5. 전세 — 강북만 3주 연속 상승폭이 커지고 있습니다

전세(%)	8/17	8/24	8/31
전국	0.088	0.112	0.090
서울	0.155	0.209	0.191
강북 14개구	0.157	0.224	0.228
강남 11개구	0.154	0.195	0.158
경기도	0.142	0.202	0.143
5개광역시	0.061	0.054	0.029

전세도 매매와 같은 그림입니다. 전국·서울·경기·5개광역시가 모두 전주 대비 상승폭이 줄었는데, 강북 14개구만 0.224%에서 0.228%로 소폭이나마 올라갔습니다. 강남 11개구는 0.195%에서 0.158%로 내려앉았습니다. 매매와 전세가 같은 방향으로 갈린다는 건 실수요 이동이 지수에 반영되고 있을 가능성을 시사합니다. 전세 상승 상위는 광명(+0.520%), 화성 병점구(+0.518%), 종로구(+0.479%), 노원구(+0.457%) 순이었습니다.

6. 심리지표 교차 확인 — 강남 11개구 매수우위 70선이 무너졌습니다

이번 주 데이터에서 가장 분명한 신호는 심리지표에 있습니다. 매수우위지수는 100을 넘으면 매수자가 많다는 뜻이고, 아래면 매도자가 많다는 뜻입니다.

매수우위지수	8/03	8/10	8/17	8/24	8/31
전국	47.7	48.3	48.1	46.4	45.8
서울	81.9	82.8	80.2	78.9	78.0
강북 14개구	89.4	92.3	89.4	87.3	87.7
강남 11개구	75.2	74.3	71.9	71.5	69.3
6개광역시	27.4	28.4	27.4	26.1	24.5

강남 11개구가 69.3으로 70선 아래로 내려왔습니다. 5주 연속 하락이자 이번 주 낙폭(-2.2p)이 가장 컸습니다. 반면 강북 14개구는 87.3에서 87.7로 5주 만에 처음 반등했습니다. 서울 전체(78.0)는 여전히 하락 중이지만 75선은 지키고 있습니다. 전세수급지수도 같은 방향입니다.

전세수급지수(200 만점)	8/17	8/24	8/31
전국	174.8	175.0	175.2
서울	177.6	177.9	177.7
강북 14개구	182.5	183.8	184.3
강남 11개구	173.3	172.6	171.8

정리하면 이렇습니다. 강북 14개구는 매매가격·매수우위·전세수급 세 지표가 모두 이번 주에 개선됐고, 강남 11개구는 세 지표가 모두 악화됐습니다. 서울이라는 하나의 이름 아래 두 개의 시장이 반대 방향으로 움직이고 있다고 볼 수 있습니다. 다만 6개광역시 매수우위 24.5는 지방 매수심리가 여전히 얼어붙어 있음을 보여줍니다.

가격과 심리가 어긋나는 구간에서는 한 주 숫자보다 3주 방향이 더 중요합니다

7. 이번 주 데이터가 말하는 것 4가지

① 서울이 식었다는 표현은 이번 주에 맞지 않습니다. 서울 전체는 0.252%에서 0.226%로 낮아졌지만, 강북 14개구는 오히려 5주 최고치인 0.321%를 기록했습니다. 둔화분은 강남 11개구(0.216%→0.140%)에서 나왔습니다. 평균 하나로 서울을 판단하면 정반대 결론에 도달할 수 있습니다.

② 상승 축은 여전히 '덜 오른 곳'입니다. 매매 상승 상위 10곳 중 서울은 노원·도봉 두 곳뿐이고 나머지는 모두 경기입니다. 반대로 강남구는 3주 연속 마이너스, 용산구는 마이너스 전환, 서초구는 +0.036%에 그쳤습니다. 고가 지역이 아니라 중저가 지역에서 상승이 이어지는 구도가 유지되고 있습니다.

③ 가격과 심리의 방향은 지역마다 다릅니다. 전국 매수우위는 45.8로 5주 최저이고 6개광역시는 24.5까지 내려왔지만, 강북 14개구는 87.7로 5주 만에 반등했습니다. 가격 상승이 심리 회복을 동반하는 곳과, 심리 위축이 가격에 먼저 반영되는 곳(강남 11개구 69.3)이 같은 도시 안에 공존합니다.

④ 다음 주에는 이 네 가지를 확인해야 합니다. 첫째, 강북 14개구 0.321%가 한 주 스파이크인지 추세인지. 둘째, 강남구 4주 연속 마이너스 여부와 용산·서초 확산 여부. 셋째, 강남 11개구 매수우위가 69.3에서 더 내려가 65선을 시험하는지. 넷째, 경기 상위권(안양 동안·광명·수원 영통)의 상승폭 축소가 이어지는지입니다. 특히 첫째와 셋째가 함께 확인되면 서울 내부 양극화를 추세로 볼 근거가 생깁니다.

이 데이터를 볼 때 주의할 점

KB부동산 지수는 표본 중개업소의 호가와 시세 평가를 기반으로 산출됩니다. 실거래가 지수와는 산출 방식이 달라 수치가 어긋날 수 있습니다. 특히 거래량이 적은 지역에서는 소수의 거래나 호가 조정만으로 주간 지수가 크게 흔들릴 수 있어, 한 주 숫자보다 3주 이상의 방향을 보는 편이 안전합니다. 이번 주 강북구(+0.749%→+0.224%)나 화성 만세구(-0.311%→-0.022%)처럼 한 주 만에 크게 되돌려진 사례가 이를 보여줍니다.

또한 2026년 자료에는 인천 제물포구·영종구·서해구·검단구, 화성 만세구·효행구·병점구·동탄구, 전남광주통합특별시 등 행정구역 개편이 반영돼 있습니다. 개편 전후 시계열을 단순 비교하기 어려운 지역이 있으니 지역명을 확인하고 보시기 바랍니다.

참고로 지난주(8월 24일 기준) 글에서 제시했던 확인 포인트에 대한 답은 이렇습니다. 경기가 서울을 추월할지는 아니오(경기 0.196% vs 서울 0.226%). 강남구 3주 연속 마이너스와 서초·용산 확산은 예(강남 -0.044%, 용산 -0.003% 전환). 서울 매수우위 75선 방어는 예(78.0). 평택·화성 만세구 낙폭 확대는 아니오(둘 다 축소)였습니다.

※ 본 글의 모든 수치는 KB부동산 주간시계열(조사기준일 2026년 8월 31일) 원자료를 정리한 것입니다. 정보 제공 목적이며 특정 지역·물건의 매수·매도 권유가 아닙니다. 필자는 투자자문업자가 아니며, 투자 판단과 책임은 본인에게 있습니다.