2026년 9월 4주 아파트 시장 진단 — 강남구 −0.166% 3년 반 만의 최대 낙폭, 강북은 반등

KB부동산 주간시계열(조사기준일 2026년 9월 28일)을 정리했습니다. 이번 주 숫자 중 가장 눈에 띄는 건 강남구 매매 −0.166%입니다. 2023년 4월 이후 약 3년 반 만에 가장 큰 주간 낙폭입니다. 그런데 같은 주 서울 전체는 0.159%로 오히려 소폭 올랐습니다. 강남구 한 곳이 빠지는 동안 강북이 받쳐 준 구조입니다.

서울 아파트 단지 — 9월 4주, 강남구와 강북의 방향이 갈렸습니다

1. 이번 주 한 줄 요약 — 서울 둔화는 멈췄지만, 내용이 달라졌습니다

구분	8/31	9/07	9/14	9/21	9/28
전국	0.096	0.110	0.087	0.076	0.070
서울	0.226	0.219	0.201	0.158	0.159
강북14개구	0.321	0.289	0.284	0.217	0.258
강남11개구	0.140	0.157	0.127	0.105	0.071

단위: 전주대비 %. 서울은 5주 연속 둔화하다가 이번 주 0.158% → 0.159%로 멈췄습니다. 숫자만 보면 "바닥 확인"처럼 보이지만 속은 다릅니다. 강북14개구가 0.217% → 0.258%로 다시 오른 반면 강남11개구는 0.105% → 0.071%로 5주 중 가장 낮습니다. 강북/강남 상승률 격차는 지난주 2.07배에서 3.6배로 벌어졌습니다.

반등폭 0.001%p는 사실상 보합입니다. 둔화가 멈췄다고 보기보다는 "강북이 강남의 빈자리를 메운 한 주"로 읽는 게 맞아 보입니다. 전국은 0.070%로 6주째 내려오고 있습니다.

2. 권역 격차 — 5개광역시가 다시 마이너스

권역	9/14	9/21	9/28
수도권	0.172	0.148	0.143
경기도	0.191	0.173	0.160
인천	0.027	0.013	0.030
5개광역시	0.000	0.002	−0.009
세종	−0.006	−0.015	0.001

수도권은 0.143%로 완만한 둔화, 5개광역시는 −0.009%로 마이너스에 들어갔습니다. 분모가 0 근처라 배수 비교는 의미가 없고, "수도권은 오르는 중, 지방 광역시는 멈춰 선 상태"라고 보는 게 정확합니다.

광역시	9/21	9/28	메모
대전	0.057	0.052	서구 0.172가 지탱, 대덕구 −0.104
인천	0.013	0.030	부평구 0.127로 반등
전남광주통합	−0.008	0.000	(구)광주 −0.019
울산	0.082	−0.005	지난주 반등이 한 주 만에 꺼짐, 동구 −0.132
부산	−0.028	−0.019	낙폭은 축소
대구	−0.007	−0.028	북구 −0.105

지난주 반등했던 울산이 바로 마이너스로 돌아섰습니다. 한 주짜리 반등은 신호로 보기 어렵다는 걸 다시 확인한 셈입니다.

3. 상승 상위 10곳 — 경기 7곳, 서울 3곳

순위	금주 상승률 상위	%	전년말대비 상위	%
1	화성 병점구	0.696	광명	22.38
2	화성 동탄구	0.629	용인 수지구	20.86
3	군포	0.592	안양 동안구	18.61
4	수원 팔달구	0.584	성남 중원구	18.29
5	동대문구	0.575	성북구	17.67
6	수원 영통구	0.453	수원 영통구	17.32
7	용인 수지구	0.395	동대문구	16.87
8	중랑구	0.389	강서구	16.50
9	수원 권선구	0.383	하남	16.37
10	노원구	0.377	구리	14.57

금주 상위 10곳 중 경기 7곳(화성 2·수원 3·군포·용인 수지), 서울 3곳(동대문·중랑·노원)입니다. 지난주 경기 9 : 서울 1에서 서울이 두 자리를 되찾았는데, 세 곳 모두 강북입니다. 1위 상승률도 0.639%(군포)에서 0.696%(병점구)로 다시 커졌습니다.

눈여겨볼 곳은 동대문구입니다. 최근 6주가 0.273 → 0.158 → 0.142 → 0.393 → 0.156 → 0.575%로 한 주 걸러 튀는 패턴입니다. 거래가 적은 구에서 몇 건의 호가 변화가 지수를 크게 흔드는 전형적인 모습이라, 다음 주에 0.2% 아래로 돌아오는지 확인이 필요합니다. 반대로 화성 병점구는 6주 내내 0.43~0.74%를 유지하고 있어 일회성으로 보기 어렵습니다.

서울 구별로는 강북 쪽이 동대문 0.575·중랑 0.389·노원 0.377·성북 0.364·종로 0.330, 강남 쪽은 구로 0.307·동작 0.215 정도가 위에 있습니다. 강남 쪽에서 0.3%를 넘은 곳은 구로구 하나뿐입니다.

4. 하락 지역 — 강남구가 하락 2위에 올랐습니다

순위	금주 하락률 상위	%	전년말대비 하락 상위	%
1	이천	−0.340	이천	−7.77
2	강남구	−0.166	포항 북구	−4.76
3	창원 진해구	−0.141	거제	−4.33
4	울산 동구	−0.132	광주 남구	−4.01
5	대구 북구	−0.105	익산	−3.94
6	대전 대덕구	−0.104	군산	−3.63
7	김천	−0.100	고양 일산서구	−3.28
8	거제	−0.097	부산 영도구	−3.27
9	김해	−0.092	포항 남구	−2.94
10	포항 북구	−0.092	광주 서구	−2.88

전국 하락 상위 10곳 중 서울은 강남구 하나입니다. 나머지는 이천을 빼면 전부 지방입니다. 강남구는 최근 8주 중 7주가 마이너스였고(0.004 → −0.033 → −0.055 → −0.044 → −0.036 → −0.133 → −0.031 → −0.166), 이번 주 낙폭은 원자료 기준 2023년 4월 10일 주 이후 가장 큽니다.

다만 지난주에 걱정했던 "강남권 하락 확산"은 아직 아닙니다. 서초구는 −0.023% → −0.003%로 낙폭이 줄었고, 강동(0.082)·송파(0.051)는 플러스를 유지했습니다. 하락이 퍼진 게 아니라 강남구 한 곳에 몰린 모양새입니다.

이천은 −0.340%로 금주·전년말대비 모두 전국 최하위입니다. 최근 6주(−0.092 → −0.203 → −0.058 → −0.131 → −0.137 → −0.340) 모두 마이너스이고 이번 주 낙폭이 가장 큽니다. 올해 누적 −7.77%로, 1위 광명(+22.38%)과 격차는 30.1%p까지 벌어졌습니다(지난주 29.5%p).

강남구는 8주 중 7주 마이너스, 이번 주 낙폭은 2023년 4월 이후 최대

5. 전세 — 매매보다 먼저, 더 꾸준히 식고 있습니다

구분	9/14	9/21	9/28
전국	0.089	0.083	0.072
서울	0.213	0.118	0.108
강북14개구	0.256	0.136	0.131
강남11개구	0.175	0.102	0.088
수도권	0.151	0.134	0.117
5개광역시	0.038	0.047	0.034

전세는 6개 권역 모두 내려왔습니다. 서울 매매가 0.159%로 버틴 반면 서울 전세는 0.108%로 3주 연속 둔화해, 매매 상승률이 전세를 앞서는 구도가 2주째 이어졌습니다. 강남구 전세는 −0.019%로 4주 연속 마이너스, 서초구 전세도 0.098 → −0.025 → −0.088%로 낙폭이 커졌습니다. 반면 강동구 전세는 0.310%로 서울 상위권입니다.

매매는 강남구, 전세는 서초구가 약한 그림입니다. 같은 "강남"이어도 구마다 약한 쪽이 다르다는 점은 기억해 둘 만합니다.

6. 심리지표 교차 확인 — 가격은 멈췄는데 심리는 꺾였습니다

매수우위지수	9/07	9/14	9/21	9/28
전국	46.9	47.3	46.1	45.9
서울	75.9	77.0	75.2	71.7
강북14개구	86.2	86.7	83.1	79.9
강남11개구	66.6	68.4	68.2	64.4
6개광역시	25.2	24.7	24.6	24.1

이번 글에서 가장 중요한 표입니다. 서울 매매 상승률은 0.158 → 0.159%로 그대로였는데, 서울 매수우위지수는 75.2 → 71.7로 3.5p 떨어졌습니다. 지난주 75선을 지켰다고 썼는데 한 주 만에 무너졌습니다. 강남11개구는 64.4로 65선 아래, 강북14개구도 80선 아래(79.9)로 내려왔습니다.

매수우위지수는 100보다 높으면 매수자가 많고, 낮으면 매도자가 많다는 뜻입니다. 서울은 7월 13일 주 89.2를 고점으로 11주 동안 71.7까지 17.5p 내려왔고, 이번 주 3.5p 하락은 7월 20일 주(−5.0p) 이후 가장 큰 폭입니다. 같은 기간 서울 매매 상승률도 함께 둔화했으니, 올해는 심리가 가격보다 앞서 움직여 온 셈입니다. 강북은 가격이 다시 올랐는데 심리는 80선 아래로 내려왔습니다. 이번 주 강북 반등이 이어질지는 의문이 남습니다.

전세수급지수	9/07	9/14	9/21	9/28
전국	175.3	175.7	175.2	174.7
서울	177.3	177.6	177.3	177.3
강북14개구	183.4	183.6	183.1	182.4
강남11개구	171.8	172.2	172.2	172.7

전세수급지수는 200 만점, 100을 넘으면 공급 부족입니다. 서울 177.3은 4주째 거의 그대로입니다. 서울 전세가격 상승률은 3주 새 절반 이하(0.230 → 0.108%)로 줄었는데 "전세 물건이 부족하다"는 현장 인식은 그대로라는 뜻입니다. 전국은 174.7로 지난주 확인 포인트였던 175선을 소폭 밑돌았습니다.

가격과 심리가 엇갈린 한 주 — 다음 주에 어느 쪽이 맞을지 확인이 필요합니다

7. 해석 4가지

① 서울 둔화는 "멈춤"이 아니라 "교대"입니다. 서울 0.159%는 강북 0.258% 반등과 강남 0.071% 추가 둔화가 합쳐진 결과입니다. 강남이 계속 빠지는 동안 강북이 받쳐 줄 수 있는지가 서울 전체 방향을 정할 것으로 보입니다.

② 강남구 약세는 3년 반 만에 가장 깊지만, 아직 혼자입니다. 서초·송파·강동은 이번 주 버텼습니다. 강남구 하나의 특수 요인인지, 강남권 전체 조정의 시작인지는 인접 구의 다음 주 숫자로 갈릴 것입니다.

③ 심리가 가격보다 먼저 꺾였습니다. 서울 매수우위지수 3.5p 하락은 10주 만에 가장 큰 폭입니다. 올여름 이후 심리 하락이 가격 둔화보다 앞서 왔다는 점을 감안하면, 이번 주 가격 보합과 강북 반등은 조심해서 볼 필요가 있어 보입니다.

④ 다음 주 확인할 것. (1) 강북14개구 0.25%대가 유지되는지, 아니면 매수심리를 따라 내려오는지 (2) 강남구 마이너스가 서초·송파·강동으로 번지는지 (3) 서울 매수우위지수가 70선을 지키는지 (4) 동대문구 0.575%가 한 주짜리 스파이크인지.

지난주 확인 포인트 답변

지난주 글(9월 3주 시장 진단)에서 적어 둔 네 가지에 대한 답입니다. 서울 둔화 6주째 지속 여부는 사실상 보합(0.158 → 0.159), 경기 상위권 상승폭 축소 여부는 아니오, 1위 상승률이 오히려 커졌습니다(0.639 → 0.696), 강남·서초 마이너스 확산 여부는 강남구는 심화, 확산은 아직, 전세수급 175선 유지 여부는 전국 174.7로 소폭 하회, 서울은 177.3 유지입니다.

데이터의 한계

KB 주간 지수는 표본 중개업소의 호가·시세 조사 기반이라 실거래가와 차이가 있습니다. 거래량이 적은 구·시는 소수 단지 변동만으로 지수가 크게 흔들리고(이번 주 동대문구가 그런 예일 수 있습니다), 주간 데이터는 변동성이 커서 한 주 숫자로 방향을 판단하기 어렵습니다. 화성시 병점구·동탄구, 인천 제물포구·영종구, 전남광주통합특별시 등 2026년 행정구역 개편 항목은 원자료 표기를 그대로 따랐습니다.

※ 본 글의 모든 수치는 KB부동산 주간시계열(조사기준일 2026년 9월 28일) 원자료를 정리한 것입니다. 정보 제공 목적이며 특정 지역·물건의 매수·매도 권유가 아닙니다. 필자는 투자자문업자가 아니며, 투자 판단과 책임은 본인에게 있습니다.