전세가 없어지는 이유 (정부가 전세를 없애려는 이유)

 

최근 부동산에 관심이 없는 사람도 관심을 가지는 이슈가 있다. 바로 집값의 상승

노무현 정부 이후 최단기간 최대폭의 집값 상승률을 보여주고 있다. 

집값에 불을 지핀 부동산 규제의 취지는 이렇다. 

 

"주택은 투기하는 것이 아니라 거주하는 것"

 

언뜻 듣기에는 좋게 들린다. 투기세력을 잡고 모두가 평등하게 한 채씩 저렴한 가격에 서울에 집을 살 수 있다면 얼마나 좋은 일인가?

마치 부동산 규제를 강하게 하면 수요도 떨어져 집값이 떨어질 수 있을 것 같은 착각도 들게 된다. 

하지만 부동산을 규제한다고 해서 주택이 정말 투자대상이 아닌 소비재로 쓰일 수 있을까?

 

대부분의 사람들에게 아파트 한 채를 구매하는 일은 자산의 상당한 부분을 써야 하는 일이다. 자신의 자산 중 상당한 부분을 써야 하는데, 평생 가격이 떨어지는 집을 원하는 사람은 없을 것이다. 집값이 오르던, 내리던 대부분의 대한민국 사람들 모두가 서울에 살고 싶어한다는 마음은 바뀌지 않는다. 

 

 

부동산 규제는 크게 증세, 대출규제, 재건축규제로 나뉜다. 

1. 양도세로 시세차액을 가져가고, 종부세를 매겨 보유하기만 해도 매년 세금을 떼어가서 부동산을 정리하게끔 하는 전략

2. 집 못 사게 대출규제(LTV)를 하고, 대출요건(DTI, DSR)을 까다롭게 하고

3. 재건축 시 임대주택 의무비율, 분양가 상한제, 재건축 초과이익환수제로 시세차액으로 얻을 수 있는 이익금을 세금으로 뺏어가는 것이다. 

 

그렇다면 여기서 짚고 넘어갈 문제, 과연 대출을 안 해주고, 판매시 시세차액을 가져가고, 유지시 종부세를 가져가고 재건축 시 초과이익을 환수해 갈 때, 가장 이득을 보는 집단은?

1. 주택소유자, 2. 무주택 세입자, 3. 정부

 

답은 대부분 정부다. 저렇게 하게 되면 모든 구간에서 세금을 매길 수 있게 된다. 

하지만 저 정책으로 다주택소유자도 피해를 입고 결국에는 집값이 안정될 것이라고 생각할 수 있다. 하지만 생각을 해보자. 갭투자로 엄청난 종부세 폭탄을 맞게 되어 서울에 있는 집을 정리해야 한다고 할 때, 과연 예상대로 집값이 떨어지고 다주택소유자인 투기세력이 가장 피해를 볼까? 

 

만약 무리하게 레버리지를 땡겨서 갭투자를 한 사람이라면 이 정책으로 인해 탈출구도 없이 파산해 버릴 것이다. 현금이 없다면 연결고리 중 하나만 무너져도 아주 대처하기 어려워질 것이기 때문일 것이다. 다만 그 물량을 받아줄 사람들이 아주 차고 넘친다는 것이 문제다. 서울의 수요는 언제나 넘친다. 잠깐 공급이 많이 늘어 조정이 오더라도, 금세 다시 올라가는 것이 서울 집값이다. 

그렇다면 이렇게 대출규제를 해 버렸을 때 가장 큰 변화는? 전세 -> 월세의 전환이다. 

원래 한국에 전세가 있는 이유는 전세자금을 끼고 대출을 받아 새로운 집을 사려는 수요가 있기 때문인데, 양도소득세를 과도하게 올리고 종부세를 매겨 다주택자에게 매년 많은 세금을 떼어간다면 전세를 할 이유가 없어진다. 그렇게 되면서 전세 -> 월세의 전환이 이루어지고, 주택소유자 입장에서는 주택 구매시 은행 이자 + 종부세로 나오는 세금을 감당하려면 월세를 올릴 수 밖에 없어진다. 당연히 월세를 올리면 집값도 올라가게 된다. 

 

결국에는 세입자가 상승분을 토해내야 하고, 결국 가장 많이 피해를 보는 곳도 세입자 쪽이 된다.

정부입장에서는 전세가 많은 상황이 좋지 않다. 전세는 집의 소유권이 넘어가는 것도 아니라서 양도소득세가 나오지 않고, 매월 임대소득이 생기는 것이 아니라 세금을 뗄 수도 없기 때문이다. 전세가 월세로 많이 바뀐다면 세수는 더욱 늘어날 것으로 보인다. 결국은 증세를 할 수 있다. 

 

최근에는 임대차 3법을 통과시켰다. 임대차 3법이란 △임대차신고제 △계약갱신청구권제 △전월세상한제를 말하는데 세입자는 일정 기간 거주기간을 보장받고 계약갱신을 할 때 임대료를 많이 올리지 못하는 제도다. 그래서 4년치 임대료 상승분을 미리 계약 갱신에 해버리는 경우도 속속 나오고 있다. 

 

결론은 집값을 잡겠다는 것은 모순이고, 주택은 투자(투기)대상이 맞다. 그리고 이걸 막으려면 자본주의 체제를 사회주의로 바꿔야 가능하다. 항상 비판적으로 보는 시각을 가지도록 노력해야 한다고 생각한다.

 

 

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